6月26日，合生集團(tuán)正式與我省五臺(tái)山風(fēng)景區(qū)管理局簽約，以6億元的價(jià)格拿下五臺(tái)山風(fēng)景區(qū)內(nèi)300畝土地，準(zhǔn)備在這個(gè)國(guó)家級(jí)5A景區(qū)內(nèi)開發(fā)旅游地產(chǎn)。而就在此時(shí)，省內(nèi)業(yè)界傳出萬科集團(tuán)欲在省城太原崛圍山、華宇集團(tuán)欲在五臺(tái)山風(fēng)景區(qū)重金圈地打造旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的消息。

　　當(dāng)前，商品住宅銷售前景不明，兼具“投資+自用”兩重功能的旅游地產(chǎn)儼然已成為省內(nèi)外開發(fā)商拓展業(yè)務(wù)及擺脫調(diào)控影響的新“魔棒”。

　　1 調(diào)控未松

　　開發(fā)商熱衷旅游地產(chǎn)

　　“旅游地產(chǎn)已在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了十余年。但是今年快速升溫，與調(diào)控政策助推、城市土地資源有限、開發(fā)企業(yè)多元化發(fā)展有關(guān)�！�7月1日上午，山西世紀(jì)朗潤(rùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理薛錚表示，政府對(duì)商品住宅調(diào)控政策強(qiáng)硬，部分開發(fā)商從去年就開始了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，一是往城里走，做高密度、高品質(zhì)的城市商業(yè)地產(chǎn)；二是向郊外走，做高品質(zhì)、低容積率的旅游地產(chǎn)。

　　此前，以雅居樂、華僑城為代表的多個(gè)一線房企，就已經(jīng)嗅出其中的商機(jī)，憑借回報(bào)周期短、回報(bào)率高的旅游地產(chǎn)頻頻創(chuàng)下“暴富”神話，令眾多開發(fā)商頗為眼紅。以雅居樂在海南三亞陵水縣開發(fā)的“清水灣”為例，這個(gè)2006年8月才開發(fā)的項(xiàng)目，僅用了5年，總銷售額已達(dá)150億元，超過130億元的預(yù)計(jì)總投資額，提前5年收回投資。

　　部分開發(fā)商在旅游地產(chǎn)方面收獲頗豐，成為大批開發(fā)商學(xué)習(xí)的典范，這種趨勢(shì)自國(guó)家頻繁出臺(tái)商品住宅調(diào)控政策后變得更加明顯。目前，在海南三亞，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中已經(jīng)有超過60家在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)。

　　6月25日，恒大地產(chǎn)華南的首個(gè)旅游綜合體項(xiàng)目——清遠(yuǎn)恒大世紀(jì)旅游城正式開業(yè)。6月26日，于2007年進(jìn)入我省房地產(chǎn)市場(chǎng)的合生創(chuàng)展集團(tuán)與五臺(tái)山風(fēng)景區(qū)管理局簽約，以6億元拿下五臺(tái)山景區(qū)的300畝土地，用來開發(fā)旅游地產(chǎn)。

　　多位省內(nèi)業(yè)界人士透露，尚未在太原正式開盤的萬科地產(chǎn)近期頻頻到省城太原西北處的崛圍山風(fēng)景區(qū)做市調(diào)，其目標(biāo)為旅游地產(chǎn)。與此同時(shí)，省內(nèi)知名房企華宇集團(tuán)欲在我省五臺(tái)山；由北京、大連、臺(tái)灣三家企業(yè)投資組建的長(zhǎng)治萊茵綜合旅游開發(fā)公司欲在我省長(zhǎng)治市沁水縣圪蘆湖，介入旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。

　　種種跡象表明，眾多開發(fā)商多元化轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要目標(biāo)落在旅游地產(chǎn)上。

　　2地方政府

　　欲借地產(chǎn)促旅游發(fā)展

　　今年1月18日召開的全國(guó)旅游工作會(huì)議上，國(guó)家旅游局主要負(fù)責(zé)人稱，2010年我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)21億人次，同比增長(zhǎng)10.6%；國(guó)內(nèi)旅游收入1.26萬億元，同比增長(zhǎng)23.5%。把旅游地產(chǎn)作為啟動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)發(fā)展的動(dòng)力之一，地方政府頻頻出臺(tái)優(yōu)惠政策。“在地方政府看來，純粹做房地產(chǎn)開發(fā)不利于地方經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)久發(fā)展，而如果發(fā)展旅游地產(chǎn)卻符合其長(zhǎng)期利益，而且旅游地產(chǎn)前期投資大、品牌效應(yīng)比較強(qiáng)，需要持續(xù)投資，所以政府也會(huì)做出一定的讓利。”省內(nèi)業(yè)界人士張治波表示，開發(fā)商愿意將旅游與地產(chǎn)融合起來搞開發(fā)獲得收益。

　　而開發(fā)商投入的巨額土地出讓金及項(xiàng)目建成后帶來的景區(qū)外圍環(huán)境提升，恰好幫地方政府解決了一部分發(fā)展旅游業(yè)的資金難題。在旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)中，地方政府與開發(fā)商各有各的算盤。

　　事實(shí)上，旅游地產(chǎn)在拿地過程中，相當(dāng)一部分地塊無需經(jīng)過招、拍、掛程序，而是通過大型開發(fā)商和地方政府經(jīng)過協(xié)商以后，按招商引資項(xiàng)目來簽約拿地。在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，地方政府急于改造當(dāng)?shù)芈浜蟮沫h(huán)境。在這種情況下，作為對(duì)開發(fā)商的補(bǔ)償，土地價(jià)格相對(duì)來講非常便宜。雅居樂清水灣、分布在各一線城市的華僑城、恒大清遠(yuǎn)旅游世紀(jì)城、合生創(chuàng)展五臺(tái)山地塊等旅游項(xiàng)目無一例外不是通過這種方式拿地。

　　而在長(zhǎng)治市沁水縣，依山傍水、景色秀美的圪蘆湖景區(qū)多年來鮮為人知。當(dāng)?shù)卣�府已打算借助房企的力量，改變占地上萬畝的景區(qū)多年來基礎(chǔ)設(shè)施及周邊配套環(huán)境過差的狀況，以帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展。按照大多數(shù)旅游項(xiàng)目的規(guī)劃，其中的重要內(nèi)容，就是在景區(qū)周邊建設(shè)體量較大的別墅、洋房度假村。

　　3開發(fā)商

　　“下�！敝�后齊“上山”

　　如今，以海南、威海為代表的濱海地產(chǎn)開發(fā)模式已廣為人們所熟知。開發(fā)商又將目光對(duì)準(zhǔn)了山岳資源，嘗試山居開發(fā)模式，以圖在“山上”淘金。

　　山西帝宇恒天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)李明鐸表示，我國(guó)水資源相對(duì)缺乏，國(guó)內(nèi)最早的旅游地產(chǎn)基本是圍著海岸線發(fā)展起來的，。而現(xiàn)在，開發(fā)商開始從內(nèi)陸的山上開發(fā)資源，在國(guó)內(nèi)外知名景區(qū)的廬山、黃山，開發(fā)商就將上百棟別墅、觀景洋房建在連綿的群山之中，充分挖掘名山的生態(tài)和歷史文化資源，獲得巨大成功。

　　李明鐸稱，旅游地產(chǎn)囊括了公寓、酒店、別墅、寫字間、商鋪等所有的地產(chǎn)形態(tài)，需要開發(fā)商有雄厚的資金實(shí)力和超前的規(guī)劃意識(shí)�！霸诤Ｄ�、安徽、東三省等地，萬達(dá)、龍湖地產(chǎn)等一線房企從2010年開始大舉上山圈地，在更為廣闊的山岳自然景區(qū)挖掘旅游地產(chǎn)資源，這股‘上山’風(fēng)潮正在向全國(guó)蔓延�！崩蠲麒I稱，山西雖然擁有大片秀麗的山岳自然景區(qū)，但缺乏與景區(qū)風(fēng)光協(xié)調(diào)、品質(zhì)優(yōu)良、配套功能完善的觀景地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　“對(duì)于內(nèi)陸城市、經(jīng)濟(jì)條件較好的居民來說，不可能逢假日就到海邊度假。太原城市周邊四處都有秀麗的山岳風(fēng)景區(qū)，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目的缺乏，在這些地方休閑、度假、短住還是個(gè)問題。”山西世紀(jì)朗潤(rùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的薛錚認(rèn)為，都市居民旅游方式、出行日程的豐富，促成旅游地產(chǎn)的開發(fā)選址多元化，合生創(chuàng)展、萬科、華宇等準(zhǔn)備在山西開發(fā)旅游地的房企，也正是看中了山西旅游地產(chǎn)發(fā)展的短板。

　　在這一浪潮的沖擊下，我省的山居式旅游地產(chǎn)迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。“與濱海地產(chǎn)所傳遞的浪漫情懷相比，山居度假更加注重心靈旅游。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在山岳風(fēng)景資源豐富的山西，未來若干年內(nèi)，各類旅游地產(chǎn)的開發(fā)都離不開“山”字，開發(fā)商齊齊“上山”的景況在所難免。

　　4置業(yè)者

　　泛旅游地產(chǎn)或影響收益

　　“過去幾年海景旅游地產(chǎn)快速拉升，各種‘泛旅游地產(chǎn)’或者‘邊緣旅游地產(chǎn)’紛紛出現(xiàn)，相當(dāng)一部分項(xiàng)目就是純粹的商品住宅開發(fā)銷售，忽略了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目度假、旅游的價(jià)值，給置業(yè)投資者帶來傷害�！睒I(yè)內(nèi)人士張治波稱，山東、江蘇、海南等地都曾出現(xiàn)過實(shí)力不強(qiáng)、責(zé)任心欠缺的開發(fā)商借旅游地產(chǎn)項(xiàng)目大肆圈地的狀況。項(xiàng)目的觀景、度假功能沒有規(guī)劃，甚至連基本的市政配套都保證不了。

　　李明鐸表示，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)基本有三種類型，一種是在海南、膠東半島等以旅游產(chǎn)業(yè)為主的地區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目；另外一種是在一些知名景區(qū)周邊開發(fā)的項(xiàng)目，比如廬山別墅群；還有一種就是開發(fā)商自身打造的城市娛樂休閑度假地，像深圳華僑城。

　　李明鐸稱，置業(yè)者無論選擇哪一類旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，首先要看項(xiàng)目范圍內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)的輻射影響力，如果項(xiàng)目?jī)?nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)沒有任何競(jìng)爭(zhēng)力、知名度，其地產(chǎn)項(xiàng)目肯定會(huì)失去競(jìng)爭(zhēng)力。業(yè)主置業(yè)前所希望的持業(yè)增值、旅游度假的愿望將化為泡影。

　　“旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)越性主要體現(xiàn)在配套服務(wù)上。”多次去過海南“清水灣”項(xiàng)目考察的薛錚認(rèn)為，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目屬于小眾型剛需產(chǎn)品，產(chǎn)品既要最大限度地挖掘旅游資源，讓項(xiàng)目與景區(qū)融為一體，還要讓業(yè)主能在小區(qū)內(nèi)以放松的心態(tài)享受景區(qū)風(fēng)光，生活居住方便愜意。這就要求開發(fā)商必須有強(qiáng)大的設(shè)計(jì)能力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力，否則這個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)其既能休閑觀光，又能度假生活的功能。

　　對(duì)于市場(chǎng)上出現(xiàn)的多如牛毛的泛旅游地產(chǎn)及邊緣旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，薛錚認(rèn)為，這些假借旅游地產(chǎn)之名，實(shí)則主要為了賣房的項(xiàng)目，其產(chǎn)品休閑度假和投資功能已大大弱化，投資和度假的價(jià)值都不高。“業(yè)主購(gòu)買旅游地產(chǎn)項(xiàng)目之前，最好能到項(xiàng)目實(shí)地體驗(yàn)一下，看能否找到度假的感覺。如果產(chǎn)品離景區(qū)有距離，價(jià)格還挺貴，小區(qū)生活配套又不完善，在這樣的項(xiàng)目里度假，不但心情沒有放松，還要為柴米油鹽、出行游玩犯愁，根本沒有購(gòu)買的必要�！�

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